تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

در حوزه حقوق املاک تجاری، مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت همواره مورد توجه اصحاب دعوا، وکلا، قضات و مالکان بوده است. این دو اصطلاح که گاهی به اشتباه به جای یکدیگر استفاده می‌شوند، در واقع دارای تعاریف، مبانی حقوقی و آثار متفاوتی هستند. برای افرادی که قصد اجاره یا واگذاری ملک تجاری دارند، دانستن تفاوت‌های این دو موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است. در این مقاله تلاش می‌شود به صورت جامع، مستدل و کاربردی به تفاوت‌های میان سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پرداخته شود تا روشن شود که در چه مواردی باید به کدام مفهوم استناد کرد و چگونه می‌توان از حقوق قانونی بهره‌مند شد.

سایت وکیل سارا آژیده خدمات تخصصی حقوقی ملکی، خانواده، طلاق، مهریه، چک و ارث با وکلای مجرب در کرج ارائه می‌دهد.

نقش وکیل در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه

در دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، بهره‌گیری از تخصص و تجربه  بهترین وکیل ملکی در کرج نقش بسزایی در دستیابی به نتیجه مطلوب دارد. این دعاوی عمدتاً میان موجر و مستأجر، به‌ویژه در املاک تجاری و مغازه‌ها، مطرح می‌شود و ماهیتی تخصصی و پیچیده دارند. از جمله مهم‌ترین مسائل در این‌گونه دعاوی می‌توان به مطالبه سرقفلی، انتقال حق کسب و پیشه، تخلیه به جهت احتیاج شخصی یا تغییر شغل، و تعیین یا تعدیل اجاره‌بها اشاره کرد.

 وکیل ملکی  ابتدا با بررسی دقیق قرارداد اجاره، زمان انعقاد آن، نوع رابطه موجر و مستأجر (قبل یا بعد از تصویب قانون سال ۱۳۷۶)، و مدارک موجود، اقدام به تعیین چارچوب دعوا می‌کند. او قادر است تشخیص دهد که دعوا بر مبنای کدام قانون (قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶) قابل رسیدگی است، که این موضوع نقش تعیین‌کننده‌ای در مسیر حقوقی پرونده دارد.

همچنین یکی از خدمات مهم وکیل، تنظیم دادخواست یا لایحه دفاعیه دقیق و مستدل است. بسیاری از دعواهای سرقفلی و حق کسب و پیشه به علت فقدان استدلال قانونی یا ناآشنایی با رویه قضایی با شکست مواجه می‌شوند. وکیل سرقفلی  با اشراف بر قوانین مربوطه و تجربه در شعب تخصصی دادگاه‌های حقوقی، می‌تواند دفاع موثری از حقوق موکل خود داشته باشد.

در مواردی که مستأجر مدعی دریافت سرقفلی یا حق کسب و پیشه است، وکیل با جمع‌آوری اسناد مالی، فیش‌های پرداختی و اثبات شهرت محل کسب، به اثبات این حقوق می‌پردازد. از سوی دیگر، اگر موجر بخواهد بدون پرداخت حقوق قانونی مستأجر ملک را تخلیه کند، وکیل مانع تضییع حقوق مستأجر می‌شود.

در نهایت، با بهره‌گیری از وکیل ملکی، طرفین دعوا می‌توانند در فضای قانونی و تخصصی، به بهترین نتیجه ممکن دست یابند و از بروز اختلافات بیشتر جلوگیری کنند.

تعریف سرقفلی

سرقفلی مبلغی است که مالک (موجر) در ابتدای قرارداد اجاره از مستأجر دریافت می‌کند تا حق تقدم در اجاره و بهره‌برداری تجاری از ملک را به او واگذار کند. این حق معمولاً در املاک تجاری و مغازه‌ها کاربرد دارد و جدا از اجاره‌بها بوده و به نوعی امتیاز مالی محسوب می‌شود. سرقفلی در نظام حقوقی ایران به رسمیت شناخته شده و پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، قانونی و قابل مطالبه شده است.

بر اساس این قانون، چنانچه مالک در زمان تنظیم قرارداد سرقفلی دریافت کرده باشد، در پایان قرارداد نیز موظف به پرداخت ارزش روز آن به مستأجر است، در صورتی‌که بخواهد ملک را تخلیه کند. این موضوع از مستأجر در برابر تخلیه‌های ناگهانی و بدون جبران حمایت می‌کند.

تفاوت مهم سرقفلی با حق کسب و پیشه در این است که سرقفلی یک قرارداد توافقی است که معمولاً در ابتدای اجاره پرداخت می‌شود، در حالی که حق کسب و پیشه حاصل فعالیت و شهرت تجاری مستأجر در طول زمان است. سرقفلی قابل انتقال به غیر است، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد.

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که در اثر فعالیت مستمر، منظم و قانونی یک مستأجر در ملک تجاری ایجاد می‌شود. این حق به دلیل تلاش، جذب مشتری، شهرت تجاری، و رونق کسب‌وکار در مکان مورد اجاره به وجود می‌آید و به نوعی پشتوانه‌ای برای ادامه فعالیت مستأجر در همان محل است. حتی اگر در ابتدای اجاره، مبلغی به‌عنوان سرقفلی پرداخت نشده باشد، مستأجر با گذشت زمان و کسب اعتبار، مستحق دریافت حق کسب و پیشه می‌شود.

این حق بیشتر در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مطرح است و برخلاف سرقفلی، به‌صورت توافقی نیست بلکه با استمرار فعالیت به‌طور قانونی شکل می‌گیرد. به همین دلیل، در مواردی که موجر قصد تخلیه ملک را دارد، دادگاه‌ها معمولاً موجر را مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر می‌کنند تا از تضییع حقوق وی جلوگیری شود.

حق کسب و پیشه قابل انتقال به غیر است، اما گاهی این انتقال نیاز به موافقت مالک دارد. در واقع، این حق حمایت‌کننده از مستأجران قدیمی است که بدون قرارداد رسمی یا پرداخت سرقفلی، سال‌ها در ملکی تجاری فعالیت داشته‌اند و کسب‌وکار موفقی راه‌اندازی کرده‌اند.

مبنای قانونی سرقفلی

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ پیش‌بینی شده است. بر اساس ماده ۶ این قانون:

“چنانچه مالک، سرقفلی را از مستأجر دریافت کرده باشد، هنگام تخلیه ملک باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز پرداخت نماید.”

در این قانون، سرقفلی بر مبنای قرارداد و توافق طرفین به رسمیت شناخته شده است.

مبنای قانونی حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ شکل می‌گیرد. در این قانون، تخلیه ملک تنها در موارد خاص و با پرداخت حق کسب و پیشه امکان‌پذیر است. مستأجر به دلیل سابقه فعالیت در محل، شهرت تجاری و جذب مشتری، صاحب این حق می‌شود.

 تفاوت‌های کاربردی و حقوقی

۱. تفاوت در زمان ایجاد

سرقفلی در ابتدای قرارداد و با پرداخت مبلغی به مالک ایجاد می‌شود. در حالی که حق کسب و پیشه نیاز به زمان دارد و حاصل تلاش، تبلیغات و جلب مشتری توسط مستأجر است.

۲. تفاوت در قابلیت انتقال

سرقفلی قابل واگذاری به غیر است؛ البته با رضایت مالک یا ذکر در قرارداد. در مقابل، حق کسب و پیشه نیز قابل انتقال است ولی از حمایت بیشتری برخوردار است و مالک نمی‌تواند به راحتی مانع انتقال شود.

۳. تفاوت در قابلیت مطالبه

در نظام سرقفلی، تنها در صورتی که مالک سرقفلی گرفته باشد، مستأجر می‌تواند هنگام تخلیه مطالبه نماید. اما در نظام کسب و پیشه، مستأجر حتی اگر هنگام ورود پولی نداده باشد، با فعالیت مستمر حق خود را تثبیت می‌کند.

۴. تفاوت در تخلیه ملک

در مواردی که حق کسب و پیشه وجود دارد، تخلیه بدون پرداخت حقوق مستأجر ممکن نیست. اما در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، اگر شرطی در قرارداد نباشد، مالک می‌تواند به راحتی تقاضای تخلیه کند.

آثار و تبعات حقوقی

آثار و تبعات حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در نظام حقوقی ایران بسیار گسترده و پیچیده است و به نوع رابطه قراردادی، زمان انعقاد قرارداد و قوانین حاکم بستگی دارد. یکی از مهم‌ترین آثار این حقوق، ایجاد امتیاز مالی برای مستأجر است که در زمان تخلیه ملک باید توسط موجر جبران شود. اگر مستأجر بدون دریافت سرقفلی یا حق کسب و پیشه مجبور به تخلیه شود، این امر می‌تواند موجبات اقامه دعوا برای مطالبه خسارت را فراهم کند.

در قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ هستند، مستأجر به‌صرف فعالیت تجاری مداوم، از حق کسب و پیشه بهره‌مند می‌شود و مالک نمی‌تواند بدون پرداخت این حق، اقدام به تخلیه ملک کند. این امر گاه باعث می‌شود مالک برای تخلیه ملک با چالش‌های جدی حقوقی و مالی مواجه شود.

در مقابل، در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶، اگر سرقفلی پرداخت شده باشد، مالک در زمان تخلیه باید مبلغی را با توجه به عرف و کارشناسی رسمی دادگستری پرداخت کند. در غیر این صورت، حق تخلیه به‌سادگی ممکن است.

از دیگر تبعات مهم این حقوق، محدودیت مالک در انتقال یا تغییر کاربری ملک بدون رضایت مستأجر است. همچنین در صورت فوت مستأجر، این حقوق به ورثه منتقل می‌شود، مگر آنکه قرارداد به‌گونه‌ای دیگر تنظیم شده باشد.

 تفاوت از دید قانون‌گذار و تغییر رویکرد

از دید قانون‌گذار، تفاوت اصلی میان سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در نحوه ایجاد، ماهیت حقوقی و نحوه مطالبه آن‌هاست. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تاکید بر حمایت از مستأجر و حفظ امنیت شغلی او بوده است. بر این اساس، صرف فعالیت مستمر تجاری موجب ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر می‌شد، حتی اگر هیچ مبلغی به‌عنوان سرقفلی پرداخت نشده باشد.

اما با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، رویکرد قانون‌گذار تغییر کرد و تاکید بر توافق طرفین و اصل آزادی قراردادها گذاشته شد. در این قانون، دیگر حق کسب و پیشه به رسمیت شناخته نشد و تنها سرقفلی در صورتی معتبر است که به‌صورت رسمی و با ذکر صریح در قرارداد پرداخت شده باشد.

نتیجه‌گیری

درک تفاوت بین سرقفلی و حق کسب و پیشه از منظر حقوقی و کاربردی، یکی از مهم‌ترین نکات در تنظیم قراردادهای اجاره املاک تجاری است. مستأجران و موجران باید با مشاوره وکلای متخصص، نوع حق موجود در قرارداد را شناسایی کرده و از حقوق خود به درستی دفاع کنند. در نهایت، انتخاب دقیق مفاد قرارداد و مراجعه به وکیل مجرب، از بروز دعاوی طولانی و هزینه‌بر جلوگیری خواهد کرد.